Договор аренды

Как правильно составить договор аренды

Снимая квартиры через солидные агентства недвижимости, арендаторы полагают, что им гарантирована помощь при возникновении конфликтов с владельцами жилья. И бывают жестоко разочарованы: агенты отказываются участвовать в бытовых разборках. Порой выясняется, что и обещаниям риэлтеров подобрать другое жилье, если вы не сойдетесь характерами с хозяевами квартиры, грош цена. На деле ценны только слова, прописанные в договоре. Причём не с агентством, а с самим арендодателем.

Осторожно, злая хозяйка

То собачку нельзя держать, то курить, то водить девушек — спектр претензий, которые внезапно могут возникнуть у хозяина квартиры к арендатору, поражает своей широтой. "Рынок аренды жилой недвижимости — самый конфликтный рынок услуг "Недавно у нас был такой случай: молодой человек снял у старушки комнату в "двушке", но смог прожить там только месяц. Бабулечка просила то ей массаж сделать, то за продуктами сходить, а девушек к нему не пускала из ревности". Часто владельцы квартир допекают съемщиков вразрез с договоренностями, которые были достигнуты устно при подписании договора аренды. Массу поводов для придирок зловредным хозяевам дают семьи с детьми: мол, нарисовала ваша дочка рожицу на обоях — ремонтируйте всю квартиру. Или, наоборот, дизайн времен зрелого застоя так дорог хозяйке, что она наотрез отказывается менять облезлые обои. Причиной конфликта стала мебель: арендатору запретили ввозить свою, предписав жить в местных развалинах. Бывает, наконец, что с вашими детьми, собаками и комодами все в порядке, а бедой оказывается сам хозяин, который полагает себя вправе по два раза на неделе навещать сданную вам квартиру, пользуясь своим ключом. Не говоря уже о мошеннических схемах, когда оказывается, что хозяин, у которого вы сняли квартиру, на самом деле таковым не является, а объявившийся реальный собственник требует срочно освободить его квадратные метры.

"Мой агент подобрал квартиру, и вдвоем мы отправились на встречу с хозяином. Он предъявил паспорт с пропиской и документ, в котором числился как покупатель этой квартиры. Агент посмотрел документы. Подписали договор, я получил ключи, хозяин предоплату за два месяца, агент — комиссионные в размере 100% месячной ренты",— рассказывает господин Комов. Когда же незадачливый арендатор через день приехал в снятую квартиру с вещами, оказалось, что в ней уже живут люди, которые арендовали ее через другого агента у того же самого человека. Выяснилось, что хозяин, как и показанные им бумаги, был не настоящим: он сам снял квартиру у подлинного владельца полтора месяца назад и подделал правоустанавливающие документы. По словам господина Комова, агентство, отвечавшее за юридическую чистоту сделки, поначалу признало свое вину и обещало компенсировать затраты, однако деньги возвращать не спешило. А в один прекрасный момент клиенту ответили, что "фирма закрылась".

Впрочем, если нарваться на мошенников рискуют в основном те, кто прибегает к услугам посредников-одиночек или псевдоагентств, то от самодурства квартирных хозяев не защищены и клиенты риэлтерских компаний с громкими именами. Сегодня вы отдали агенту немалую сумму — месячную плату за снимаемую квартиру ,завтра поругались с хозяином (который, к слову, сразу получил, согласно распространенной практике, оплату за два месяца), идете в агентство — и практически наверняка получаете от ворот поворот. Если вы не проявили изрядной бдительности при составлении договоров, нежелание агентов решать ваши проблемы, скорее всего, будет абсолютно законным. Обязанности риэлтеров определяются договором на оказание услуг. У каждого агентства он свой, но можно разглядеть общую черту, весьма неприятную для клиентов: крайне редко типовой договор будет содержать пункт об участии риэлтеров в дальнейшей (той, что начинается уже на следующей день после того, как стороны ударили по рукам в подобранной квартире) судьбе своих клиентов. "Риэлтер должен вам ровно столько, сколько было обещано в договоре. Многие агентства недвижимости не желают быть третейскими судьями в случае конфликта между собственником жилья и арендатором.Отчасти эта позиция оправданна, ведь никто не может гарантировать, что в будущем между нанимателем и наймодателем будет полное взаимопонимание".

Обычно набор услуг, прописанных в договоре с агентством, минимален: поиск квартиры, исходя из заданных клиентом параметров, и организация ее просмотра. "Количество вариантов реально существующих квартир, которые мы можем предложить, значительно превышает количество предложений, которые люди смогут найти, читая объявления на столбах и в газетах". Получается, по логике риэлтеров, что их клиенты платят деньги прежде всего за доступ к агентским базам и возможность сэкономить время, которое пришлось бы потратить на самостоятельный обзвон арендодателей. Здравый смысл, однако, подсказывает, что если сегодня вам нашли квартиру, а завтра оказывается, что вы не по своей воле жить в ней не можете — то это все равно, как если б вам ничего не подбирали. Поэтому риэлтеры, как правило, помимо договора агентства со своим клиентом, берут на себя еще одно обязательство: помогают составить договор найма, регламентирующий взаимоотношения владельца квартиры и ее съемщика. Этот-то договор найма и оказывается камнем преткновения, когда дело доходит до конфликтных ситуаций.

Источник   BceTYT.ru